未来2年半，这13个楼盘最值得买 | 楼先生问答NO.543
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很多人在后台留言问：天空之城什么时候再开盘啊？
最新消息：未来天空之城将于8月出售中区住宅，包括洋房和小高层，面积97方、117方和145方，一共562套。至于价格，参考上一次就好了。如果工程进度赶得上，价格也合适，未来天空之城今年还将有一次开盘。
未来天空之城是杭州第二个车辆段上盖TOD，是目前为止全国最大体量的车辆段上盖。杭州第一个是绿城的杨柳郡，在地铁1号线上。第三个也已经问世了——跟未来天空之城一样，在地铁5号线上，叫作「彩虹天空之城」。
从综合能力与气质上，万科与车辆段上盖特别匹配。在与城市的关系上，万科也确实找到了一个非常厉害的切口。万科已经主办了两届《轨道与城市·TOD杭州论坛》。
第二届论坛邀请了杭州市原市委书记王国平先生，他说：在老城区，地铁跟着人走；在新城区，人跟着地铁走。我翻译一下楼市语言，那就是：买房跟着地铁走。
杭州经历了西湖时代，正处于钱塘江时代，未来一定是地铁时代。据论坛上的信息：2020年底之前，杭州有13条地铁要通车运行。通过《层楼》很多人已经看到了地铁四期规划的大方案，我们还将陆续推出猜想系列。
另外2020年底之前，在这13条地铁线上，杭州还要开建13个地铁车辆段上盖TOD，有在未来科技城，有在钱塘江边，有在亚运村板块，还有星桥、仁和和大江东......
这张图请收好，未来2年半，可以买它们。
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1000W、钱塘江两岸、华润亚运村180方
@瑞阳
楼先生好，本人打算1-2年内在临近钱江新城的钱塘江边买一套沿江高层，面积约160方，总价1000万内，请问有什么推荐吗？
楼先生：要看你需要多「江边」，如果要一线江景的高层，预算上就有点吃力，而且可选择的楼盘非常有限。目前最值得期待的江景楼盘，就是新鸿基和滨江合作开发的江河汇项目，听说起步就是160方，按单价70800元/㎡算，也要一千万出头，而且这个楼盘还不好摇。
在钱塘江北岸，1000万的预算，其实可以考虑望江新城，一个是御潮府，在售状态中，今年就会清盘，另一个是隔壁同样是滨江和融创合作的未来社区项目，应该有符合你预算的户型。到明年，新世界望江项目应该也会上市。不过户型上可能就只能够145方左右。
到江南岸，可以挑一些更大一点的户型，比如180方左右。如果一定要很江边的房子，可以等一等亚运村华润的项目，有180方户型，做得不错，装修风格也挺有意思的。此外就是奥体滨江一带，像丹枫四季、嘉品以及滨江博览城项目，都值得摇一摇。
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未来城115方、同等总价置换、亲亲家园
@yy
你好，目前有一套万科未来城115方房子，目前还没满两年，想要卖掉置换同等总价的房子自住，请问亲亲家园的幸福里值得推荐吗？或者还有其他楼盘推荐吗？最好地铁房，对学区没要求。
楼先生：不值得推荐。尽管亲亲家园边上有地铁，离市区也更近些，但建议你不要这样操作。亲亲家园这种有年代感的房子，按理说用来置换更好更新的房子才对，你反而要卖掉未来城，进行「逆向操作」。总之，从今后升值、区域发展还是房子本身，都是万科未来城更有价值。
如果不能增加预算，不论是新房还是二手房，似乎都很难换到更好的楼盘。一个是二手房，本来整体价格就不便宜，不少品质次新房价格就更贵得离谱；另一个是新房，有限价红利的楼盘，不是你想买就能买得到。300来万的预算，可以换到勾庄、桃源和丁桥一带，但结合各种成本看，其实没什么太大意义，更何况你的万科未来城还没满两年。
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工作在滨江区、预算700万、滨江丹枫四季
@丽君
老师好，滨江区工作，700万预算，之江板块、西溪文一西路板块还是滨江区政府板块？
楼先生：从自住角度看，滨江区政府板块应当首选。只不过只有一个楼盘可以选，那就是滨江出品的丹枫四季，会非常难摇，不管是普通的改善和投资，还是无房家庭和高层次人才，都会来摇的。它的145方在你的射程范围内，就看你能否拼到好运气了。其它就只能二手房了，品质稍微好一点的像半岛国际、东方郡、春江郦城等等，价格都挺贵，但可以买一套紧凑些的户型。
在滨江区工作，城西就先放一边吧，通勤方面会对你造成很大的阻力。除了滨江区之外，其实可以往奥体、钱江世纪城、萧山市北，甚至往亚运村也可以。在这些板块，可以重点考虑新房，单价4万5到5万之间，尽管中签率都不高，但好在供应量大，可以一直摇下去。之江也是一个选择，可以考虑珊瑚世纪和云境，只是与滨江的紧密程度没有前面这些板块好。
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350W、城北CBD/万科前宸、春和云镜
@bingqing
40次摇号未中，单身人士在市中心上班，预算300-350万，自住为主，也希望能增值。1、万科前宸这种有倒挂但交付时间晚的楼盘，值得摇吗？2、2023年交付也没什么倒挂的新盘，比如蓝绿的春和云境，和勾庄良渚的次新房相比，怎么选择？3、其它区域还有推荐吗？虽然摇号都没中，还是下不了决心买二手房，不甘心当韭菜被收割。
楼先生：既然还是以自住为主，那二手房也不是「唯恐避之不及」，只要价格合适，其实也能够考虑。不要陷在「韭菜论」里，如果按你这样讲，那与10年前相比，现在谁又不是被收割的韭菜？最终是继续摇新房，还是买二手房，一看你着不着急住，二看价格比较下来，到底划不划算。
如果不着急自住，万科前宸这样的楼盘，当然值得摇。尽管与幸福里相比，限价是涨上去了，但放到整个城北CBD的发展预期看，还是很有诱惑力的。勾庄一带有很宏伟的规划，接下来会有进入更新迭代的状态。
相比之下，春和云镜所在华丰板块，就「寂寞」一些，但这个楼盘本身条件不错，家门口有地铁，马路对面就是购物中心，加上又是蓝绿双城的品牌，今后生活还是很便利的。应该来说，比良渚那些不靠地铁的次新房还是要好。至于其它的推荐，建议关注一下桃源和丁桥的两个现房，一个溪语宸庐，一个泷悦华府。
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总价300W、复兴老破小、刚需自住+投资
@大雨
刚需自住为主，兼顾投资，总价300万以内，在滨江宝龙附近上班，比较中意复兴、水澄桥的位置和环境。请问那边老破小如何？还有其他更好的建议吗？
楼先生：只要是自住，只要自己喜欢，其实买什么买哪里都可以接受。复兴一带有自己很独特的居住气质，北面是山，南面是水，凹在那个角落里，有属于自己的「小清静」。但话说回来，区域发展上就展不开，所以这么多年，几乎就没什么变化，估计今后也不会有太大变化。这样一来，从升值角度看，就吃亏在「没变化」上。
值不值得买，就看你怎么想，如果就喜欢复兴的位置和环境，也能够将就老破小的不足，比如升值慢，小区没什么物业服务，也没居住品质可言等等，那谁也不能拦着你。但但凡考虑今后增值空间，300万的预算，把视野扩宽出去，完全是另外一番天地，可以有很多更好的选择，比如上面提到勾庄、良渚、丁桥等等，也有江南岸的萧山科技城、南部卧城之类。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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